Durada del contracte
Quina és la durada mínima del contracte d’arrendament?
L’arrendador pot escurçar la durada de l’arrendament abans que hagin transcorregut tres anys?
Què succeeix si l’arrendatari vol deixar l’habitatge abans que hagi transcorregut el termini pactat?
Quina és la durada mínima del contracte d’arrendament?
La durada del contracte d’arrendament d’habitatge serà la pactada. Tant es pot llogar per un 1 any (difícilment, menys, si l’immoble s’ha de destinar a habitatge habitual) com per 20 anys o més. Això no obstant, cal tenir en compte que si es tracta d’un arrendament per passar les vacances que hagi estat ofert per canals d’oferta turística regeix una normativa diferent a la LAU. Les explicacions que segueixen no fan referència a aquests tipus d’arrendament.
Si les parts no han previst el termini de durada del contracte, aquest s’entén realitzat per 1 any, però serà prorrogable, fins a 3 anys, com a mínim, exactament igual que quan les parts han pactat un termini de durada inferior a 3 anys. Això no obstant, si el contracte no figura inscrit en el Registre de la Propietat i el propietari aliena la finca a un tercer, aquest nou propietari pot declarar extingit el contracte d’arrendament, de manera que no està obligat a respectar ni tan sols les pròrrogues legals (vegeu venda de l’habitatge llogat).
Fora d’aquesta hipòtesi, la regla general és que si les parts han pactat una durada inferior als 3 anys (per exemple, un contracte d’arrendament per 1 any), la llei permet que el contracte es pugui prorrogar d’any en any, fins al màxim de 3 anys de durada mínima. És a dir, que si l’arrendatari no comunica a l’arrendador amb 30 dies d’antelació a la data de finalització del contracte (o de qualsevulla de les seves pròrrogues) la voluntat de no continuar en l’arrendament, el contracte es prorroga automàticament per una altra anualitat i així fins a arribar als 3 anys. Per aquest motiu, es pot afirmar que les pròrrogues del contracte són obligatòries per a l’arrendador però voluntàries per a l’arrendatari. Malgrat que el contracte digui que se celebra per 1 any, per exemple, l’arrendador no podrà donar-lo per extingit contra la voluntat de l’arrendatari fins que no hagin transcorregut 3 anys. El contracte prorrogat està subjecte a les mateixes condicions que l’inicial, perquè és el mateix contracte (vegeu també l’apartat dedicat a l’actualització de la renda).
Una vegada han transcorregut els 3 anys,
a) Si cap de les dues parts diu res, s’entendrà el silenci com a voluntat de continuar amb el contracte d’arrendament durant un any més.
b) Per contra, si l’arrendatari o l’arrendador no volen continuar amb el contracte, hauran d’avisar l’altra part amb 30 dies d’antelació a l’expiració dels 3 anys. En conseqüència si, per exemple, l’arrendador avisa l’arrendatari 15 dies abans no hagin transcorregut 3 anys de contracte, l’arrendament ja ha quedat prorrogat, a voluntat de l’arrendatari, fins a 1 any més, sense necessitat de signar cap nou contracte.
L’arrendador pot escurçar la durada de l’arrendament abans que hagin transcorregut tres anys?
La llei preveu que l’arrendador pugui evitar la durada mínima dels 3 anys si necessita l’habitatge per a ell mateix o per als seus familiars propers (fills o progenitors o cònjuge separat o divorciat mitjançant sentència ferma de separació, nul·litat o divorci), un cop transcorregut el primer any del contracte. Aquesta previsió no cal que consti en el contracte. L’arrendador haurà de comunicar la situació amb dos mesos d’antelació a la data en què necessiti disposar de l’habitatge, termini en què l’arrendatari haurà de lliurar la finca si no és que les parts acordin una altra cosa. En aquest cas, per tal d’evitar fraus, la llei preveu que, si l’arrendador o els seus familiars propers no han passat a ocupar l’habitatge en els 3 mesos següents a l’extinció del contracte (o a l’efectiu desallotjament per part de l’arrendatari), l’arrendatari podrà optar, segons els casos, i en un termini de 30 dies a:
a) recuperar l’ús i gaudi de l’habitatge per un nou període de fins a 3 anys, respectant les condicions contractuals anteriors, amb indemnització de les despeses derivades del desallotjament; o bé,
b) ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per any de contracte que quedés per complir fins a un màxim de tres anys.
Aquestes previsions no seran d’aplicació, en cas que l’arrendador no hagués pogut recuperar l’habitatge per força major (esdeveniments greus, imprevisibles i que no són culpa de l’arrendador).
Què succeeix si l’arrendatari vol deixar l’habitatge abans que hagi transcorregut el termini pactat?
La possibilitat de pactar l’arrendament per 1 any i anar-lo prorrogant d’any en any és una bona opció per a l’arrendatari que no està segur de quant temps romandrà en aquell habitatge. En canvi, a l’arrendador pot resultar-li més interessant establir una durada més llarga, sense haver d’estar pendent de si l’arrendatari vol o no prorrogar el contracte.
Sigui quina sigui la durada pactada, l’arrendatari podrà desistir del contracte d’arrendament, si ja han transcorregut almenys 6 mesos des de la conclusió del contracte i si ho comunica a l’arrendador amb una antelació de 30 dies. Si aquestes condicions es compleixen, el desistiment és lliure i l’arrendatari no haurà d’indemnitzar per no haver respectat la durada del contracte. Això no obstant, cal tenir en compte que la llei permet que les parts pactin expressament el contrari, la qual cosa vol dir que sí que poden preveure una indemnització si dóna es la situació descrita anteriorment. Si és així, la indemnització no pot ser superior a una mensualitat de la renda vigent per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a una part proporcional de la indemnització.
