Qüestions a tenir en compte abans de signar un contracte de lloguer

Abans de signar un contracte de lloguer, convé tenir en compte, entre altres, les següents qüestions:

a) Cal assegurar-se que la finca pertany a qui la lloga. Això es pot fer prèvia consulta en el Registre de la Propietat. És possible i perfectament legal que llogui la finca, per exemple, un usufructuari, però llavors cal tenir en compte que, si s’extingeix l’usdefruit, també s’extingirà l’arrendament, encara que no hagi arribat a la durada mínima o pactada.

b) Cal fer o demanar que es faci un inventari de la finca i de l’estat en què es troba. Això inclou l’inventari dels mobles, cas que es llogui moblat. És aconsellable utilitzar un suport fotogràfic per acreditar l’estat de les coses i que cada part del contracte guardi una còpia (en CD, llapis òptic, etc.).

c) S’ha de pactar la durada que més convingui en cada cas, que no necessàriament ha de ser de 3 anys, per bé que aquest és el termini de durada mínim previst legalment en benefici de l’arrendatari. És a dir, si l’arrendament es fes per un any es podria prorrogar, d’any en any, fins a tres, per bé que cal tenir en compte que l’arrendador podria recuperar la finca abans del transcurs d’aquest període, si es donés alguna de les circumstàncies previstes legalment (seria així, encara que això no estigués expressament previst en el contracte; vegeu durada del contracte).

 d) Pot ésser aconsellable inscriure l’arrendament en el Registre de la Propietat, per tal d’evitar que quedi extingit el contracte d’arrendament si el propietari ven l’habitatge llogat. El nou propietari no ha de mantenir el contracte si no vol, però, en canvi, està obligat a fer-ho si quan compra l’habitatge el contracte d’arrendament ja figurava inscrit en el Registre de la Propietat (vegeu venda de l’habitage llogat).

 e) La renda s’ha de pactar amb l’arrendador i s’ha d’aclarir quines altres despeses, si escau, es volen repercutir en l’arrendatari (IBI, comunitat, etc.). Cal tenir en comte que aquests tipus de pactes són potestatius i que, en qualsevol cas, el subjecte passiu responsable davant l’Administració o davant la comunitat continuarà essent el propietari de l’habitatge. Si es repercuteixen les despeses de comunitat, convé precisar que seran només les ordinàries i que cal fixar-ne la xifra que haurà de pagar l’arrendatari en el moment de signar el contracte. Caldrà detallar separadament l’import d’aquestes despeses en els corresponents rebuts.

f) Els arrendaments estan subjectes a l’impost de transmissions patrimonials. L’obligat al pagament de l’impost és l’arrendatari i, per al cas que no ho faci, l’arrendador n’és responsable subsidiari quan hagi rebut la primera renda.

g) És convenient esbrinar tan aviat com sigui possible si es demanen altres garanties, a més de la fiança obligatòria, i quin cost aproximat poden tenir.

h) Pot ser que s’inclogui en el contracte alguna clàusula que permeti la inspecció de l’habitatge per part de l’arrendador, cas en el qual seria convenient pactar un calendari de visites.

i) Cal assegurar-se que la finca té una cèdula d’habitabilitat en vigor o la cèdula de qualificació definitiva en cas d’habitatges de protecció oficial, així com el certificat d’eficiència energètica. Ambdós són exigibles a l’arrendador i/o a l’administrador de finques a l’hora de formalitzar el contracte. La no exhibició del certificat pot comportar una sanció per a l’arrendador.

j) Pot ser aconsellable contactar amb la comunitat de propietaris (president o secretari) per tal d’esbrinar qüestions d’interès, com ara les obres que puguin estar previstes a l’edifici, la possibilitat de tinença d’animals, les despeses de manteniment de l’escala, etc.

k) A efectes de comunicació i notificació, a més dels mitjans de comunicació habitual, les parts podran acordar la possibilitat d’utilitzar les seves respectives adreces de correu electrònic, sempre que quedi garantida la seva autenticitat així com el contingut, i quedi constància fefaent de l’emissió i recepció dels missatges.

l) És molt aconsellable fer ús de la possibilitat de pactar la submissió a mediació o arbitratge, per dirimir les controvèrsies que, eventualment, puguin sorgir entre l’arrendador i l’arrendatari mentre està vigent el contracte.