La venda de l’habitatge llogat

Què succeeix si l’arrendador ven la finca llogada?

El fet que la finca estigui llogada no impedeix que l’arrendador la pugui vendre. L’arrendatari té dret d’adquirir l’habitatge amb preferència a qualsevol tercer, sempre i quan en el contracte no s’hagi pactat la renúncia a aquest dret d’adquisició preferent. Així doncs, si no s’ha renunciat, l’arrendatari té dret a què se li comuniqui la intenció de vendre la finca i en quines condicions per tal que, si vol, pugui, en el termini de 30 dies, igualar l’oferta del tercer i comprar la casa o pis amb preferència a aquest tercer. Si no se li notifica amb caràcter previ la intenció de vendre, l’adquirent ha de comunicar a l’arrendatari la compra, de manera que l’arrendatari encara tindrà 30 dies naturals per igualar les condicions i adquirir la finca del tercer. La transmissió de la finca a un tercer no es podrà inscriure al Registre de la Propietat tret que s’acrediti que s’han dut a terme aquestes notificacions. Aquests drets d’adquisició preferent, anomenats tanteig i retracte, corresponen a l’arrendatari però, com s’ha dit, es poden renunciar, sigui quina sigui la durada pactada pel contracte d’arrendament. No hi ha mai dret d’adquisició preferent si l’arrendador ven el bloc tots els pisos o locals que tingui en un determinat edifici o quan diversos propietaris-arrendadors venguin conjuntament tots els seus pisos o locals a un mateix comprador.

Si l’arrendador ven l’habitatge a un tercer, ja sigui perquè l’arrendatari no té dret d’adquisició preferent –cas en el qual l’arrendatari continua tenint dret a què se li comuniqui la intenció de l’arrendador de vendre la finca amb una antelació mínima de 30 dies a la data de formalització de la venda, per tal que conegui qui és el nou propietari- o ja sigui perquè, tot i tenir dret d’adquisició preferent, l’arrendatari no vol o no pot adquirir la finca, el comprador –el nou propietari- pot declarar extingit el contracte d’arrendament, fos quina fos la seva durada, si aquest no constava prèviament inscrit en el Registre de la Propietat. L’adquirent ha de comunicar de forma fefaent la intenció de declarar extingit el contracte d’arrendament, però l’arrendatari encara pot exigir romandre en l’habitatge fins a tres mesos des de la data de la notificació, durant els quals haurà de satisfer la renda (i les altres quantitats a què estigui obligat) al nou adquirent. A més, l’arrendatari pot exigir al venedor –l’antic arrendador- una indemnització pels danys i perjudicis que li causi l’incompliment del contracte d’arrendament.