La resolució del contracte
Quines conseqüències té la resolució del contracte?
Què succeeix si l’habitatge es perd o es declara en ruïna sense culpa de l’arrendador?
Per quines raons pot l’arrendador resoldre el contracte abans de l’acabament del termini legal o pactat?
L’arrendador podrà resoldre el contracte per les següents causes;
- L’impagament de la renda originària i les actualitzacions posteriors o de les altres quantitats que correspongui pagar a l’arrendatari.
- L’impagament de la fiança o de la seva actualització
- Que l’habitatge deixi d’estar destinat a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari o de qui efectivament l’estigués ocupant (així, per exemple, el cònjuge no separat o fills dependents).
- El sotsarrendament o cessió del contracte per part de l’arrendatari sense el consentiment de l’arrendador.
- La causació de danys intencionadament a la finca per part de l’arrendatari o la realització d’obres sense el consentiment de l’arrendador, quan aquest fos necessari (vegeu l’apartat obres de millora en la finca).
- Que en l’habitatge es realitzin activitats perilloses, molestes, il·lícites, insalubres o nocives.
- L’incompliment de qualsevulla altra obligació derivada del contracte (per exemple, si l’arrendatari no du a terme les obres de conservació que li corresponen, amb la qual cosa la finca es deteriora).
Per al cas específic d’impagament de la renda, la llei preveu la possibilitat d’incloure en el contracte una condició resolutòria, que permet considerar-lo resolt de ple dret, sempre que l’arrendament s’hagi inscrit en el Registre de la Propietat. A l’efecte és precís que l’arrendador hagi requerit el pagament a l’arrendatari, per via judicial o notarial, en el domicili designat a l’efecte en la inscripció, i que aquest no hagi contestat al requeriment en els deu dies hàbils següents o, en aquest mateix termini, contesti acceptant la resolució de ple dret. Això ha de permetre a l’arrendador sol·licitar la cancel·lació de l’assentament registral (en el seu cas, prèvia notificació als titulars de càrregues posteriors i la prèvia consignació de la fiança en el seu favor), però no sempre podrà recuperar immediatament l’immoble si resulta que l’arrendatari que no contesta al requeriment tampoc abandona voluntàriament el pis. A l’efecte, serà precís instar un judici de desnonament
Per quines causes pot l’arrendatari resoldre el contracte abans no arribi el termini legal o convencional pactat?
L’arrendatari podrà resoldre el contracte per les següents causes;
- Que l’arrendador no realitzi les reparacions i obres de conservació necessàries per a complir l’exigència d’habitabilitat d’un edifici per ser ocupat i, per tant, per servir a l’ús convingut.
- Que l’arrendador realitzi actuacions que pertorbin de fet (ocasioni molèsties) o de dret (accions judicials) a l’arrendatari en la utilització de l’habitatge.
Quines conseqüències té la resolució del contracte?
La resolució comporta que la part que ha complert amb les seves obligacions o està disposada a fer-ho, si concorren les causes de resolució, pot donar per acabada la relació contractual i, a més, exigir de l’altra part indemnització pels danys i perjudicis que l’incompliment li hagi causat. Per tant, si la part que ha incomplert és l’arrendatari, l’arrendador podrà procedir al desnonament i, a més, reclamar els danys i perjudicis corresponents.
Què succeeix si l’habitatge es perd o es declara en ruïna sense culpa de l’arrendador?
El contracte s’extingeix, sense indemnització per a cap de les dues parts, per la pèrdua de l’habitatge que no sigui culpa de l’arrendador, a la qual s’equipara la declaració (administrativa) ferma de ruïna.
