Conservació de l’habitatge

A qui corresponen les despeses de conservació de l’habitatge?
Hi ha algun cas en què l’arrendador no hagi de fer les obres de conservació necessàries?
Què succeeix si les obres de conservació són molt molestes per a l’arrendatari o si el priven de l’ús de l’habitatge?
Què ha de fer l’arrendatari si observa que cal dur a terme reparacions a l’habitatge?
Què pot fer l’arrendatari si, tot i haver avisat l’arrendador de la necessitat de dur a terme obres de conservació, aquest no les realitza?

A qui corresponen les despeses de conservació de l’habitatge?

Durant la vigència del contracte de lloguer d’un habitatge pot ser necessari realitzar obres, bé pel propi ús de l’habitatge (conservació), o per implicar una millora. La qüestió que es planteja és qui ha de fer-se càrrec de les mateixes i en quina mesura.

 Amb caràcter general, l’arrendador està obligat a realitzar totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat apropiades (això inclou tot el que estigui vinculat a l’estructura de l’immoble: parets, sòl, sostre, canonades, etc.), mentre que són a càrrec de l’arrendatari les petites reparacions ocasionades per l’ús ordinari de l’habitatge (així, les reparacions o reposicions de panys, aixetes, vidres, pintura; és a dir, tot allò que no forma part de les instal·lacions i serveis generals de l’habitatge).

 La realització d’obres necessàries per garantir l’habitabilitat de l’immoble per part de l’arrendador no li dóna dret a elevar la renda, encara que tinguin un cost important.

Hi ha algun cas en què l’arrendador no hagi de fer les obres de conservació necessàries?

L’obligació de conservació per part de l’arrendador no és il·limitada: l’arrendador no ha de dur a terme les obres de conservació quan el deteriorament de l’habitatge sigui imputable a l’arrendatari (de fet, en aquest cas tindria dret a la resolució del contracte) o quan el contracte s’extingeixi per pèrdua de l’habitatge no imputable a l’arrendador (així, per exemple, per fets imprevisibles i/o inevitables, com ara terratrèmols o inundacions, o per declaració ferma de ruïna).

Què succeeix si les obres de conservació són molt molestes per a l’arrendatari o si el priven de l’ús de l’habitatge?

L’arrendatari ha de suportar les obres de conservació que no es puguin ajornar fins l’extinció del contracte d’arrendament, encara que ocasionin molèsties o que comportin la impossibilitat d’usar part de l’habitatge. Ara bé, si l’obra dura més de 20 dies, s’haurà de reduir proporcionalment la renda en funció de la part de l’habitatge de la qual l’arrendatari es vegi privat. Si les obres de conservació o les obres acordades per l’autoritat competent (per exemple, l’ajuntament) fan que l’habitatge resulti inhabitable, l’arrendatari podrà optar entre desistir del contracte, sense pagar cap tipus d’indemnització, o suspendre’l, cas en el qual no haurà de pagar la renda mentre durin les obres i fins que pugui tornar a ocupar l’habitatge i es paralitzarà el còmput de la durada del contracte.

Què ha de fer l’arrendatari si observa que cal dur a terme reparacions a l’habitatge?

L’arrendatari ha de posar en coneixement de l’arrendador la necessitat de fer reparacions, en el termini més breu possible, i ha de permetre l’accés a l’habitatge per tal que l’arrendador o els tècnics que designi en verifiquin l’estat. Així, per exemple, si l’arrendatari observa que les conduccions d’aigua no funcionen adequadament, ha d’avisar immediatament a l’arrendador; altrament, cas que les canonades cedissin i s’inundés el pis inferior, l’últim responsable seria l’arrendatari.

Què pot fer l’arrendatari si, tot i haver avisat l’arrendador de la necessitat de dur a terme obres de conservació, aquest no les realitza?

Si malgrat ser informat de la necessitat de fer obres de reparació, l’arrendador no procedeix a dur-les a terme, l’arrendatari li ho pot reclamar judicialment, però si es tracta de reparacions urgents (les necessàries per evitar danys imminents o incomoditats greus), podrà dur-les a terme l’arrendatari i exigir immediatament el seu import a l’arrendador. És aconsellable que la comunicació es realitzi per escrit i de manera que en quedi constància (un burofax és una bona solució), indicant quins són els desperfectes o danys, les reparacions que s’han de fer, el seu cost i els motius de la urgència.