Què és la venda o subhasta notarial de la finca hipotecada?

Molts contractes de préstec o crèdit garantit amb hipoteca contenen una clàusula segons la qual, en cas d’impagament de les quotes, l’entitat financera podrà procedir a la venda de la finca mitjançant subhasta notarial, sense necessitat d’acudir als tribunals (encara que el llançament forçós requereix en tot cas la intervenció de l’autoritat judicial).

Aquesta possibilitat es va introduir per mitjà de normes reglamentàries, algunes de les quals van ser declarades nul•les per entendre que infringien l’exclusivitat en l’exercici de la funció jurisdiccional que és competència dels tribunals. No obstant això, la Llei d’Enjudiciament Civil de 2000 va donar sanció legal a l’anomenada “venda extrajudicial” d’immobles. Amb això, es tancava la qüestió relativa a la constitucionalitat de la normativa precedent, i queda clar que l’activitat del notari en la subhasta no és jurisdiccional.

No obstant, els articles del reglament hipotecari que defineixen el règim d’aquesta venda extrajudicial han estat generant problemes darrerament, ja que no s’estableix un mínim pel qual el creditor pugui adjudicar-se la finca quan queda deserta la tercera subhasta. Si el creditor empra aquesta via, es procedirà a una primera subhasta en què el tipus de sortida és el 100% del valor de l’immoble, una segona subhasta en què el tipus mínim és el 75% d’aquest valor, i una tercera sense subjecció a cap tipus. Certes entitats han estan emprant aquest procediment i han arribat a adjudicar-se la finca per valors molt inferiors al 60% del valor de taxació, que és el que marca, per a la subhasta judicial deserta la Llei d’Enjudiciament Civil. El resultat és, naturalment, que el deute residual (és a dir, el que l’entitat encara pot reclamar al deutor que ha perdut la finca en subhasta) és molt més gran.

Per això, el Real Decret-llei 6/2012, estableix que, si es tracta de l’execució de l’habitatge habitual del deutor, s’haurà de procedir de la manera següent:

1) La realització del valor del bé es durà a terme a través d’una única subhasta per a la qual servirà de tipus el pactat en l’escriptura de constitució d’hipoteca. Tanmateix, si es presentessin postures per un import igual o superior al 70 % del valor pel qual el bé hagués sortit a subhasta, s’entén adjudicada la finca a qui presenti la millor postura.

2) Quan la millor postura presentada fos inferior al 70 % del tipus establert per a la subhasta, el deutor podrà presentar, en el termini de 10 dies, un tercer que millori la postura, oferint una quantitat superior al 70 % del valor de taxació o que, tot i sent inferior a aquesta quantitat, resulti suficient para aconseguir la completa satisfacció del dret del executant.

3) Transcorregut l ‘esmentat termini sense que el deutor del bé faci el que preveu el paràgraf anterior, el creditor pot demanar, dins del termini de 5 dies, l’adjudicació de la finca o finques per import igual o superior al 60 % del valor de taxació.

4) Si el creditor no fa ús de l’esmentada facultat, s’entendrà adjudicada la finca a qui hagi presentat la millor postura, sempre que la quantitat que hagi ofert superi el 50 % del valor de taxació o, si és inferior, cobreixi, com a mínim, la quantitat reclamada per tots els conceptes.

5) Si en l’acte de la subhasta no hi ha cap postor, el creditor, en el termini de 20 dies, demanar l’adjudicació per import igual o superior al 60 % del valor de taxació.

6) Si el creditor no fa ús de la facultat a què es refereix el paràgraf anterior, s’aplicarà el que preveu l’article 236 núm. del Reglament Hipotecari.

Amb tot, ja abans d’aquesta recent reforma, diferents col•legis notarials havien comunicat als seus col•legiats que la interpretació més prudent, a la llum de la reforma de la Llei d’Enjudiciament Civil operada pel Real Decret-llei 8/2011, de 7 de juliol, consisteix a entendre aplicable a les vendes notarials el que s’estableix en els arts. 670 i 671 de l’esmentada llei, de manera que els tipus mínims d’adjudicació s’anunciïn en els oportuns requeriments i operin com a límit també en aquest cas. Fins i tot es podria qüestionar per via d’un procediment ordinari les adjudicacions ja practicades sense subjecció a aquestes regles, almenys si són posteriors a l’esmentada reforma de juliol de 2011. El Real Decret-llei 6/2012 únicament corregeix les deficiències de la venda extrajudicial per a casos en què la finca subhastada sigui l’habitatge familiar del deutor (encara que amb independència que el deutor estigui o no en risc d’exclusió social); caldrà veure si el criteri notarial forjat amb anterioritat a la reforma legislativa s’ha de seguir aplicant també quan la finca executada no sigui l’habitatge habitual del deutor.