Mesures especials per a deutors hipotecaris sense recursos
El Real Decret-llei 6/2012, de 9 de març, preveu una sèrie de mesures que procuren ajudar els deutors hipotecaris amb pocs recursos. Aquest text marca quan es considera que una persona/unitat convivencial té pocs recursos o, dit d’una altra manera, es troba en el llindar de l’exclusió social i estableix, entre altres mesures, la possibilitat que, si l’entitat financera s’ha adherit al codi de bones pràctiques que el mateix Decret-llei recull, es pugui aconseguir la reestructuració del deute, la quitança o perdó parcials (aquesta darrera mesura, sempre potestativa per a l’entitat) o, en darrer terme, la dació en pagament. A continuació trobareu informació sobre aquestes qüestions.
Què és el Codi de bones pràctiques bancàries?
Quins deutors es poden acollir al codi de bones pràctiques?
Quines són les fases d’aplicació del codi de bones pràctiques?
Què és la reestructuració del deute hipotecari?
Què és la quitança sobre el conjunt del deute?
Quan es podrà exigir la dació en pagament?
Moderació dels interessos moratoris
Ajust per a l’accés al lloguer de persones afectades per desnonaments
Què és el Codi de bones pràctiques bancàries?
El codi voluntari de bones pràctiques per a la reestructuració viable de deutes amb garantia hipotecària és un intent de mesura pal•liativa per part del govern central per alleugerar la difícil situació econòmica i social de moltes famílies que, afectades per la crisis, estan en risc de perdre l’habitatge familiar.
La seva aplicació es obligatòria per part de les entitats financeres que prèviament s’hi han adherit. Aquesta adhesió comporta mantenir el compromís per un termini de 2 anys, prorrogables automàticament per períodes anuals, tret que l’entitat manifesti expressament la voluntat de desvincular-se’n.
L’ incompliment del compromís d’adhesió al codi de bones pràctiques contret per una entitat financera, l’afectat ho podrà invocar davant dels tribunals de justícia.
Les mesures previstes per aquest Real Decret-llei s’apliquen als contractes garantits amb hipoteca immobiliària que estiguin vigents a la data de la seva entrada en vigor, 10/3/2012.
Preveu mesures de refinançament, de quitança (o perdó) del deute i, en un últim extrem, la dació en pagament.
Quins deutors es poden acollir al codi de bones pràctiques?
Per tal d’acollir-se a allò que preveu el Codi de Bones Pràctiques, cal que els sol•licitants estiguin situats en el llindar d’exclusió social. Per això han de concórrer totes les circumstàncies següents:
1) Que tots els membres de la unitat familiar no tinguin rendes derivades del treball o d’activitats econòmiques. A aquests efectes, s’entendrà per unitat familiar la integrada pel deutor, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin en l’habitatge.
2) Que la quota hipotecària resulti superior al 60% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
3) Que el conjunt dels membres de la unitat familiar no tingui altres béns o drets patrimonials suficients per tal de fer front al deute.
4) Que es tracti d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que recaigui sobre l’únic habitatge en propietat del deutor i concedit per a la seva adquisició.
5) Que es tracti d’un crèdit o préstec que no tingui altres garanties, reals o personals o, en el cas d’existir aquestes últimes, que en tots els garants concorrin les circumstàncies expressades en els apartats 2 i 3
6) En el cas que hi hagi codeutors que no formin part de la unitat familiar, han de complir també les condicions esmentades en els apartats 1, 2 i 3.
El deutor haurà d’acreditar davant l’entitat creditora les circumstàncies exigides pels apartats anteriors, aportant la següent documentació:
1) Certificats expedits pel Servei Públic d’Ocupació competent acreditatius de la situació de desocupació dels membres de la unitat familiar residents en l’habitatge. En cas de treballador per compte propi sense rendes, s’aportarà el certificat expedit per l’Agència Estatal d’Administració Tributària.
2) Certificat de rendes expedit per l’Agència Estatal d’Administració Tributària en relació a l’últim exercici tributari.
3) Certificats de titularitats expedits pel Registre de la Propietat en relació amb cada un dels membres de la unitat familiar.
4) Llibre de família o document acreditatiu de la inscripció com a parella de fet.
5) Certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades en l’habitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.
6) Escriptures de compravenda de l’habitatge i de constitució de la garantia hipotecària i altres documents justificatius, si s’escau, de la resta de les garanties reals o personals constituïdes, si n’hi ha.
7) Declaració responsable del deutor o deutors relativa al compliment dels requisits exigits per considerar-los situats en el llindar d’exclusió segons el model aprovat per la comissió constituïda per al seguiment del compliment del Codi de Bones Pràctiques.
L’aplicació del codi de bones pràctiques s’estendrà a les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits per a la compravenda d’habitatges quan el seu preu d’adquisició no hagués excedit dels següents valors:
1) per a municipis de més de 1.000.000 d’habitants: 200.000 €
2) per a municipis d’entre 500.001 i 1.000.000 d’habitants o els integrats en àrees metropolitanes de municipis de més de 1.000.000 d’habitants: 180.000 €
3) per a municipis d’entre 100.001 i 500.000 habitants: 150.000 €
4) per a municipis de fins a 100.000 habitants: 120.000 €.
Quines són les fases d’aplicació del codi de bones pràctiques?
El codi de bones pràctiques es presenta en tres fases successives d’aplicació:
1) Reestructuració del deute hipotecari
2) Quitança sobre el conjunt del deute
3) Acceptació de la dació en pagament
Què és la reestructuració del deute hipotecari?
El deutor hipotecari que reuneixi els requisits per considerar que es troba en el llindar de l’exclusió social podrà sol•licitar i obtenir de l’entitat creditora la reestructuració del seu deute hipotecari, sempre que no s’hagi produït encara l’anunci de la subhasta. En el termini d’1 mes des de la presentació de la sol licitud, juntament amb la documentació necessària, l’entitat creditora ha de notificar i oferir al deutor un pla de reestructuració en què es concretin l’execució i les conseqüències financeres per al deutor de l’aplicació conjunta de les següents mesures:
1) Termini de carència en l’amortització de capital de 4 anys. Això significa que, durant aquest termini, el deutor només haurà de pagar interessos, calculats d’acord amb l’apartat 3 que segueix.
2)Ampliació del termini d’amortització fins a un total de 40 anys, a comptar des de la concessió del préstec. Per tant, no se’n poden beneficiar els deutors que ja haguessin concertar un préstec o crèdit per 40 anys.
3) Reducció del tipus d’interès aplicable a Euribor + 0,25% durant el termini de carència.
Addicionalment, les entitats poden reunificar el conjunt dels deutes contrets pel deutor.
Si la situació del deutor millora i pot amortitzar anticipadament tot o part del deute dins dels 10 anys següents a la reestructuració, no haurà de pagar cap comissió a l’entitat.
Què és la quitança sobre el conjunt del deute?
Els deutors per als quals el pla de reestructuració sigui inviable, donada la seva situació econòmic financera, podran sol•licitar una quitança (o perdó parcial) en el capital pendent d’amortització en els termes que preveu aquest apartat, que l’entitat podrà acceptar o rebutjar en el termini d’1 mes a comptar de l’acreditació de la inviabilitat del pla de reestructuració. S’entén per pla de reestructuració inviable aquell que estableixi una quota hipotecària mensual superior al 60% dels ingressos que percebin conjuntament tots els membres de la unitat familiar.
Per tal de determinar la quitança, l’entitat utilitzarà algun dels següents mètodes de càlcul i notificarà, en tot cas, els resultats obtinguts al deutor, amb independència que l’entitat financera decideixi o no concedir aquesta quitança:
a) Reducció en un 25%.
b) Reducció equivalent a la diferència entre capital amortitzat i el que tingui amb el total del capital prestat la mateixa proporció que el nombre de quotes satisfetes pel deutor sobre el total de les degudes.
c) Reducció equivalent a la meitat de la diferència existent entre el valor actual de l’habitatge i el valor que resulti de sostreure al valor inicial de taxació dues vegades la diferència amb el préstec concedit. Aquesta mesura també la poden sol licitar aquells deutors que es troben en un procediment d’execució hipotecària en què ja s’hagi produït l’anunci de la subhasta.
Exemple del càlcul de la quitança:
Hipoteca amb un capital inicial de 150.000€, a 20 anys (240 quotes)
Capital amortitzat 15.000€ (40 quotes)
Capital pendent: 135.000€ (200 quotes)
Taxació inicial finca hipotecada: 190.000€
Taxació actual: 120.000€
a) Reducció en un 25% sobre el capital pendent:
Capital pendent: 135.000 x 25% = 33.750€
Quitança: 33.750€
b) Reducció equivalent a la diferència entre el capital amortitzat amb el total del capital concedit i la mateixa proporció que el número de quotes pagades pel deutor sobre el total de les que es deuen:
Capital amortitzat: 15.000€
Capital inicial: 150.000€ Proporció de les quotes pagades (40) sobre el total de degudes (240)= 40/240=16,67%
16,67%/135.000 [diferència entre capital amortitzat (15.000) i capital inicial (150.000)]= 22.500€
Quitança: 22.500€
c) Reducció equivalent a la meitat de la diferència existent entre el valor actual de l’habitatge i el valor que resulti de restar al valor inicial de taxació dues vegades la diferència amb el capital concedit:
Taxació inicial: 190.000€
Taxació actual: 120.000€
Capital inicial: 150.000€ (Diferència amb la taxació inicial : 40.000€)
120.000 – (190.000 – 80.000) /2 = 5.000
Quitança: 5.000€
Recordem que, malgrat haver-se adherit al codi de bones pràctiques, la quitança o perdó parcial del deute és voluntària per a l’entitat i que, si la concedeix, pot optar per qualsevol dels tres models que s’acaben d’exemplificar.
Quan es podrà exigir la dació en pagament?
En el termini de 12 mesos des de la sol•licitud de reestructuració, els deutors amb risc d’exclusió, per als quals la reestructuració i les mesures complementàries, si s’escau, no resultin viables, poden sol•licitar la dació en pagament del seu habitatge habitual. En aquests casos l’entitat està obligada a acceptar el lliurament del bé hipotecat per part del deutor, a la pròpia entitat o a un tercer que aquesta designi. Per tant, l’entitat pot rebutjar la quitança, però no la reestructuració, si és viable, ni la dació en pagament, quan la reestructuració no és viable.
La dació en pagament suposa la cancel•lació total del deute garantit amb hipoteca i de les responsabilitats personals del deutor i de tercers respecte a l’entitat per raó del deute.
El deutor, si així ho sol•licita en el moment de demanar la dació en pagament, podrà romandre durant un termini de 2 anys en l’habitatge en concepte d’arrendatari, satisfent una renda anual del 3% de l’import total del deute en el moment de la dació. Durant aquest termini l’impagament de la renda merita un interès de demora del 20%.
La dació en pagament no és exigible en els supòsits que es troben en procediment d’execució en els que ja s’hagi anunciat la subhasta, o en els que l’habitatge estigui gravat amb càrregues posteriors.
Moderació dels interessos moratoris
En tots els contractes de crèdit o préstec garantits amb hipoteca immobiliària en què el deutor es trobi situat en el llindar d’exclusió social, l’interès moratori aplicable des del moment en què el deutor acrediti davant l’entitat que es troba en aquesta circumstància, serà, com a màxim, el resultant de sumar un 2,5% als interessos remuneratoris pactats en el préstec. Aquesta moderació d’interessos no és aplicable a deutors o contractes diferents dels regulats en el RDL 6/2012 de 9 de març.
Ajust per a l’accés al lloguer de persones afectades per desnonaments
Les persones que hagin estat objecte d’una resolució judicial de llançament del seu habitatge habitual com a conseqüència de processos judicials o extrajudicials de execució hipotecària, amb posterioritat al’1 de gener de 2012, podran ser beneficiàries dels ajuts als llogaters, en els termes establerts en els articles 38 i 39 del Reial decret 2066/2008, de 12 de desembre, pel qual es regula el Pla d’Habitatge i Rehabilitació 2009-2012, amb independència que compleixin o no els requisits de risc d’exclusió social que marca el Real Decret-llei 6/2012. A aquests efectes, la sol licitud de l’ajut s’ha de presentar en un termini no superior a 6 mesos des que es va produir el llançament.
Així mateix, aquestes persones tindran la consideració de col lectiu amb dret a protecció preferent per a l’accés als ajuts als llogaters, en els termes que estableix l’apartat 2 de l’article 1 del Reial decret 2066/2008, de 12 de desembre.
Podran obtenir també els ajuts als inquilins esmentats en el paràgraf anterior, els sol•licitants que subscriguin contractes d’arrendament com a conseqüència de l’aplicació de la dació en pagament prevista en el Codi de Bones Pràctiques, quan els seus ingressos familiars no excedeixin de 2,5 vegades l’indicador públic de renda d’efectes múltiples, determinat d’acord amb el que disposa l’article 4.1 del Reial Decret 2066/2008, de 12 de desembre. En aquest cas, cal que, prèviament, els deutors es trobessin en el llindar de l’exclusió social, d’acord amb el que estableix el Real decret llei 6/2012.
