La dació en pagament: què és i com funciona

Que és la dació en pagament?

És una figura jurídica mitjançant la qual un deutor ofereix al seu creditor una prestació diferent de la inicialment pactada. Consisteix en què el deutor hipotecari lliura el seu habitatge a l’entitat financera a canvi que aquesta doni per saldat el deute que té contret amb ella. És a dir, el deutor no compleix la seva obligació de retornar el capital prestat, sinó que acorda amb l’entitat que l’obligació es doni per extingida realitzant una conducta diferent (en aquest cas, lliurant-li l’immoble).

La dació en pagament es obligatòria per al deutor i/o per al creditor? I en què es diferencia de la hipoteca de responsabilitat limitada?

La dació en pagament no és obligatòria per a cap de les dues parts; és a dir, depèn del fet que creditor i deutor arribin a un acord. L’única excepció general la constitueixen les hipoteques de responsabilitat limitada que, fins fa pocs mesos, cap entitat financera no oferia. En l’hipoteca de responsabilitat limitada es pacta, no una dació en pagament, però sí un resultat equivalent: que el creditor, en cas d’impagament, només pugui executar la finca per tal de cobrar el deute; és a dir, que si amb el resultat de la subhasta de la finca no obté prou capital per cobrir el deute, el deutor queda alliberat igualment. Però el creditor no pot adjudicar-se la finca en pagament sense més, sinó que ha de procedir a liquidar-la, de manera que, si el valor obtingut en la subhasta excedís el del deute, el deutor podria recuperar la diferència.

Ara bé, la dació en pagament és obligatòria per a l’entitat financera si el deutor es troba en el llindar de l’exclusió social, d’acord amb els paràmetres que marca el Real Decret-llei 8/2012 i sempre que l’entitat s’hagi adherit al codi de bones pràctiques previst en aquesta mateixa disposició. Per a més informació, cliqueu aquí.

Si he pactat amb l’entitat financera una dació en pagament, puc recuperar la finca d’alguna manera?

La dació en pagament comporta l’extinció del deute a canvi de la transmissió de la titularitat de la finca al creditor. Aquesta transmissió és irrevocable. Tot i això, es pot pactar amb l’entitat financera que el deutor llogui la finca, per una renda inferior al que pagava com a quota del préstec hipotecari, i aquest arrendament pot dur incorporat una opció de compra, en virtut de la qual si, en el moment de l’extinció de l’arrendament (generalment, 5 anys), el deutor es troba en condicions de tornar a comprar l’immoble, tindrà dret a fer-ho pel preu establert en el contracte d’arrendament amb opció de compra. Serà difícil que en tan poc temps el deutor s’hagi recuperat suficientment en el terreny econòmic com per estar en condicions de comprar.