La subrogació en el contracte
Què és la subrogació arrendatícia?
Quins supòsits de subrogació preveu la llei?
Com funciona la subrogació en cas de crisi matrimonial?
Qui i com es podrà subrogar en cas de mort de l’arrendatari?
Què succeeix si l’arrendatari no vol continuar amb l’arrendament o abandona l’habitatge i té cònjuge o convivent?
Què és la subrogació arrendatícia?
La subrogació en el contracte d’arrendament s’anomena subrogació arrendatícia i vol dir que una persona que no és titular del contracte passa a la posició que tenia l’arrendatari originari, i per tant, assumeix les obligacions i els drets del mateix. La subrogació operarà pel termini (legal o convencional) que resti de contracte. La llei estableix diferents situacions on es permet la subrogació.
Quins supòsits de subrogació preveu la llei?
Es preveuen com a supòsits que poden donar lloc a la subrogació la separació, el divorci o la nul·litat del matrimoni, la mort de l’arrendatari o el fet que aquest no vulgui continuar amb el contracte.
Com funciona la subrogació en cas de crisi matrimonial?
En el cas que hi hagués una sentència de nul·litat, separació o divorci, haurem de mirar si en la mateixa sentència s’atorga al cònjuge no arrendatari l’ús de l’habitatge familiar arrendat (això pot passar tant si el plet matrimonial va ser contenciós com si es va procedir de mutu acord). En aquest cas, per tal de poder continuar en l’arrendament, el cònjuge a qui se li ha atribuït l’ús de l’habitatge haurà de comunicar la seva voluntat de subrogar-se a l’arrendador en el termini de 2 mesos a comptar des de la notificació de la resolució judicial; aquesta comunicació haurà d’anar acompanyada d’ una còpia de la sentència o de la part d’aquesta que tingui relació amb l’ús de l’habitatge.
Qui i com es podrà subrogar en cas de mort de l’arrendatari?
Cal tenir en compte que, en arrendaments de durada inicial superior a 3 anys, les parts poden pactar que no hi hagi dret de subrogació pel cas de mort de l’arrendatari, quan la defunció tingui lloc un cop transcorreguts els 3 primers anys de durada del contracte. També poden pactar que l’arrendament s’extingeixi als 3 anys, si la mort s’hagués produït amb anterioritat.
En defecte de pacte, la llei preveu la subrogació en l’arrendament a la mort del titular del contracte, en favor de determinades persones, segons un ordre de prelació, i d’acord amb uns requisits:
-Ha de tractar-se de persones que tinguessin una relació de parentiu amb l’arrendatari difunt (cònjuge o parella de fet, fills, pares, germans…)
-Aquestes persones han d’haver conviscut amb l’arrendatari durant els 2 anys anteriors a la seva mort, amb l’única excepció de la parella de fet que tingui un fill en comú fruit de la seva relació.
Per poder subrogar-se, la persona legitimada ho haurà de notificar a l’arrendador en el termini de 3 mesos des de la mort de l’arrendatari; si no ho fa, el contracte quedarà extingit, però tots els possibles beneficiaris de la subrogació respondran solidàriament de la renda que s’hagi generat durant aquests 3 mesos.
La notificació haurà d’anar acompanyada per un certificat de defunció i acreditació del compliment dels requisits que s’acaben de mencionar (volants d’empadronament, registre de la unió de fet, llibre de família o certificació del Registre Civil, etc.). De tota manera, els tribunals, en ocasions, han entès que l’arrendador tenia coneixement suficient de la subrogació quan ha acceptat el pagament per part d’algun dels legitimats per a subrogar-se i, en general, s’ha dirigit a ell o a ella com a nou arrendatari, encara que la notificació no s’hagués realitzat per escrit. Tot i això, és millor complir amb els requisits de notificació escrita que marca la llei.
En defecte d’acord unànime dels possibles beneficiaris, la subrogació es farà d’acord amb un ordre de prelació que, segons la llei, és el següent:
1. Cònjuge o parella de fet
Cal tenir en compte que:
a) No hi té dret el cònjuge separat de fet o judicialment (ja que no convivia amb el difunt).
b) S’entén per parella de fet la persona que hagi conviscut amb l’arrendatari durant almenys 2 anys, independentment de la seva orientació sexual. En cas d’haver-hi un fill en comú, només s’haurà de provar la convivència.
Per poder acreditar la convivència poden servir: certificats d’empadronament, certificats de registre de parelles de fet; escriptura notarial de constitució de la parella de fet; altres proves que demostrin la convivència (rebuts de serveis al pis o casa, correspondència).
2. Progenitors de més de 70 anys.
3. Fills o descendents si estaven subjectes a la potestat o a la tutela de l’arrendatari o si havien conviscut amb ell/ella durant els 2 anys immediatament anteriors.
4. Ascendents.
5. Germans.
6. Persones amb grau d’invalidesa igual o superior al 65%, que siguin parents fins el tercer grau col·lateral (màxim relació oncles/nebots).
Si hi ha més d’una persona amb dret a subrogar-se, es decideix en funció de la proximitat de grau (per exemple, primer el nét que el besnét) i, si tot i així persisteix la igualtat, es prefereix a qui tingui una invalidesa igual o superior al 65%; en el seu defecte, als que tinguin més càrregues familiars (per exemple, més fills) i, per últim, es prefereix el descendent més jove, l’ascendent més gran o el germà més jove.
Què succeeix si l’arrendatari no vol continuar amb l’arrendament o abandona l’habitatge i té cònjuge o convivent?
Cas que l’arrendatari casat o que viu en parella desisteixi del contracte d’arrendament o manifesti que no vol renovar-lo (al final de cada any – vegeu durada del contracte), el seu cònjuge o convivent (en aquest darrer cas, sempre que es compleixin els requisits de 2 anys de convivència o convivència i descendència comuna) podrà continuar en l’arrendament. L’arrendador li ha de consultar si vol continuar i només en cas que no respongui en el termini de 15 dies es considerarà extingit el contracte (i el cònjuge o convivent hauran de pagar la renda corresponent fins l’extinció del contracte; per exemple, el darrer mes, si l’arrendatari va manifestar que no volia continuar en l’arrendament passat el primer any i encara no havia pagat la renda corresponent a aquell mes).
Si l’arrendatari simplement abandona la llar, sense fer cap manifestació expressa quant a la continuació del contracte o no, el cònjuge o convivent haurà de notificar a l’arrendador la seva voluntat de continuar en l’arrendament en el termini d’1 mes des de l’abandonament. Si el contracte s’extingeix perquè el cònjuge o convivent no notifica, aquest haurà de satisfer la renda corresponent a aquest mes.
